ਦੁਬਈ ਰੀਅਲ ਐਸਟੇਟ : ਨਵੀਂ ਫਿਚ ਰਿਪੋਰਟ ’ਤੇ ਗਹਿਰਾਈ ਨਾਲ ਨਜ਼ਰ ਮਾਰਨ ਦੀ ਲੋੜ

ਰੇਟਿੰਗ ਏਜੰਸੀ ਫਿਚ ਵੱਲੋਂ ਦੁਬਈ ਰੀਅਲ ਐਸਟੇਟ ਬਾਰੇ ਜਾਰੀ ਕੀਤੀ ਗਈ ਹਾਲੀਆ ਰਿਪੋਰਟ ਨੂੰ ਵਿਕਰੇਤਾ ਪੱਖ ਭਾਈਚਾਰੇ ਵੱਲੋਂ ਭਾਰੀ ਖੰਡਨ ਦਾ ਸਾਹਮਣਾ ਕਰਨਾ ਪਿਆ। ਇਸ ਤੱਥ ਦੇ ਬਾਵਜੂਦ ਕਿ ਇਹ ਸਪੱਸ਼ਟ ਹੋ ਗਿਆ ਹੈ ਕਿ ਨਾ ਸਿਰਫ ਕੀਮਤ ਵਾਧੇ ਦਾ ਪੱਧਰ ਘੱਟ ਹੋ ਗਿਆ ਹੈ ਅਤੇ ਕੁਝ ਮਾਮਲਿਆਂ ’ਚ ਡਿੱਗ ਗਿਆ ਹੈ, ਸਗੋਂ ਡਲਿਵਰੀ ’ਚ ਘੱਟ ‘ਅਸਲੀਅਤ ਦਰ’ ਨੂੰ ਧਿਆਨ ਵਿਚ ਰੱਖਿਆ ਗਿਆ ਹੈ। ਸਪਲਾਈ ਹੁਣ ਆਉਣ ਵਾਲੇ ਸਮੇਂ ਵਿਚ ਵੱਡੀ ਨਜ਼ਰ ਆ ਰਹੀ ਹੈ।

ਇਹ ਉਸ ਪੁਰਾਣੀ ਕਹਾਵਤ ’ਤੇ ਆਧਾਰਿਤ ਹੈ ਕਿ ‘ਅਜਿਹੀ ਕੋਈ ਕਮੀ ਨਹੀਂ ਰਹੀ ਜਿਸ ਦੇ ਬਾਅਦ ਕਦੇ ਵਾਧਾ ਨਹੀਂ ਹੁੰਦਾ।’ ਉਦਾਹਰਣ ਵਜੋਂ, ‘ਬਿਜ਼ਨੈੱਸ ਬੇ’ ਵਿਚ ਕੀਮਤਾਂ ਲਗਭਗ ਡੇਢ ਸਾਲ ਤੋਂ ਵੱਧ ਸਮੇਂ ਤੋਂ ਅਸਲ ’ਚ ਸਥਿਰ ਹਨ, ਜਦਕਿ ਨਵੇਂ ਲਾਂਚ ਕੀਤੇ ਗਏ ਉਤਪਾਦ ਲਗਾਤਾਰ ਉੱਚ ਕੀਮਤਾਂ ’ਤੇ ਵਿਕ ਰਹੇ ਹਨ। ਇਹ ਸਿਰਫ਼ ‘ਬਿਜ਼ਨੈੱਸ ਬੇ’ ਤੱਕ ਸੀਮਤ ਨਹੀਂ ਹੈ, ਬਲਕਿ ਜੇ. ਐੱਲ. ਟੀ., ਏ. ਅਲ ਜਾਦਾਫ਼ ਅਤੇ ਹਾਲ ਹੀ ਵਿਚ ਅਰਜਾਨ ਅਤੇ ਜੇ. ਵੀ. ਸੀ. ਵਰਗੇ ਖੇਤਰਾਂ ਵਿਚ ਵੀ ਦੇਖਿਆ ਗਿਆ ਹੈ।

ਪਰ ਅਸਲ ਸਵਾਲ ਇਹ ਹੈ ਕਿ ਕੀ ਮੌਜੂਦਾ ਹਾਲਾਤ ਵਿਚ ਕੀਮਤਾਂ ਵਿਚ ਸੁਧਾਰ ਵਾਕਿਆ ਹੀ ਇਕ ਮਾੜੀ ਗੱਲ ਹੈ। ਜੇ ਅਸੀਂ ਫਿਚ ਦੇ ਵਿਸ਼ਲੇਸ਼ਣ ਨੂੰ ਮੰਨ ਲਈਏ, ਤਾਂ ਇਸ ਵਿਚ ਗਿਰਾਵਟ ਦੀ ਕੋਈ ਗੱਲ ਨਹੀਂ ਹੈ ਸਗੋਂ ਇਕ ਦਰਮਿਆਨੇ ਸੁਧਾਰ ਦੀ ਗੱਲ ਹੈ, ਜੋ ਅਸਲ ਵਿਚ ਖਰੀਦਦਾਰਾਂ ਦੀ ਇਕ ਨਵੀਂ ਸ਼੍ਰੇਣੀ ਨੂੰ ਮਾਰਕੀਟ ਵਿਚ ਦਾਖਲ ਹੋਣ ਦਾ ਮੌਕਾ ਦੇਵੇਗਾ, ਜੋ ਹੁਣ ਤੱਕ ਬੇਹੱਦ ਉੱਚੀਆਂ ਕੀਮਤਾਂ ਕਾਰਨ ‘ਬਾਹਰ’ ਰਹਿ ਗਏ ਸਨ।

ਮਾਰਕੀਟ ਵਿਚ ਖਰੀਦਦਾਰਾਂ ਦੇ ਇਸ ਵਧੇ ਹੋਏ ਸਮੂਹ ਨੂੰ ਦਾਖਲ ਹੋਣ ਦੀ ਆਗਿਆ ਦੇਣਾ ਨਿਯਮਾਂ ਦਾ ਕੇਂਦਰਬਿੰਦੂ ਹੋਣਾ ਚਾਹੀਦਾ ਹੈ। ‘ਘਰ ਦੇ ਮਾਲਕੀ ਹੱਕ ਵਿਚ ਵਾਧਾ ਧਨ ਵਿਚ ਵਾਧੇ ਦੀ ਬੁਨਿਆਦ ਬਣਦਾ ਹੈ।’ ਅਤੇ ਜਿਹੜਾ ਫਿਚ ਰਿਪੋਰਟ ਇਸ਼ਾਰਾ ਕਰਦੀ ਹੈ ਕਿ ਡਿਵੈਲਪਰ ਅਤੇ ਬੈਂਕ ਇਸ ਅੰਦਾਜ਼ਨ ਕੀਮਤ ਘਟਾਅ ਲਈ ਕਾਫ਼ੀ ਪੂੰਜੀਕ੍ਰਿਤ ਹਨ, ਤਾਂ ਨਿਸ਼ਚਿਤ ਹੀ ਸਿਫਾਰਸ਼ੀ ਕਾਰਵਾਈ ਇਹ ਹੋਵੇਗੀ ਕਿ ਨਿਵਾਸੀ ਆਬਾਦੀ ਆਧਾਰ ਨੂੰ ਆਕਰਸ਼ਿਤ ਕਰਨ ਲਈ ਇਸ ਤਰ੍ਹਾਂ ਦੀ ਕੀਮਤ ਕਾਰਵਾਈ ਦਾ ਲਾਭ ਲਿਆ ਜਾਵੇ, ਬਜਾਏ ਇਸਦੇ ਕਿ ਨਵੇਂ ਪ੍ਰਵਾਸੀਆਂ ਦੀ ਆਵਾਜਾਈ ’ਤੇ ਨਿਰਭਰ ਕਰਨਾ, ਜੋ ਹੁਣ ਤੱਕ ਵਿਲਾਸਤਾ ਵੱਲ ਝੁਕੇ ਹੋਏ ਸਨ, ਜੋ ਕਿ ਮੁੱਲ ਕਾਰਵਾਈ ਲਈ ਸਭ ਤੋਂ ਜ਼ਿਆਦਾ ਸੰਵੇਦਨਸ਼ੀਲ ਹੈ, ਖਾਸ ਕਰ ਕੇ ਇਸ ਲਈ ਕਿ ਨਵੇਂ ਨਿਰਮਾਣ ਦਾ ਵਧਦਾ ਹਿੱਸਾ ਇਸ ਉਪ ਸਮੂਹ ਦੀਆਂ ਜ਼ਰੂਰਤਾਂ ਨੂੰ ਪੂਰਾ ਕਰਨ ’ਤੇ ਧਿਆਨ ਕੇਂਦ੍ਰਿਤ ਕਰ ਰਿਹਾ ਹੈ।

ਸਪੱਸ਼ਟ ਗੱਲ ਨੂੰ ਨਜ਼ਰਅੰਦਾਜ਼ ਕੀਤਾ ਜਾ ਰਿਹਾ ਹੈ : ਇਸ ਦੇ ਬਦਲੇ, ਵਿਸ਼ਲੇਸ਼ਕਾਂ ਅਤੇ ਪ੍ਰਭਾਵਸ਼ਾਲੀ ਵਿਅਕਤੀਆਂ ਦੀ ਪ੍ਰਤੀਕਿਰਿਆ ਇਹ ਰਹੀ ਹੈ ਕਿ ਵਿਕਰੀ ’ਤੇ ਕੋਈ ਅਸਰ ਨਹੀਂ ਪਿਆ ਹੈ। ਲਾਂਚਿੰਗ ਤੇਜ਼ੀ ਨਾਲ ਜਾਰੀ ਹੈ ਅਤੇ ਕੁਝ ਨੇ ਤਾਂ ਇੱਥੋਂ ਤੱਕ ਇਹ ਸੁਝਾਅ ਦਿੱਤਾ ਹੈ ਕਿ ਘੱਟ ਕੀਮਤ ਦੀ ਅਸਥਿਰਤਾ ਕਾਰਨ ਰੀਅਲ ਐਸਟੇਟ, ਪੂੰਜੀ ਮਾਰਕੀਟਾਂ ਨਾਲੋਂ ‘ਸੁਰੱਖਿਅਤ’ ਹੈ ਅਤੇ ਇਹੀ ਕਾਰਨ ਹੈ ਕਿ ਅਮੀਰ ਲੋਕ ਘੱਟ ਘਰ ਖਰੀਦਣ ਦੀ ਬਜਾਏ ਜ਼ਿਆਦਾ ਘਰ ਖਰੀਦ ਰਹੇ ਹਨ।

ਇਨ੍ਹਾਂ ਵਿਚੋਂ ਹਰ ਇਕ ਬਿੰਦੂ ਦੀ ਜਾਂਚ ਕੀਤੀ ਜਾ ਸਕਦੀ ਹੈ ਪਰ ਅੰਦਰੂਨੀ ਗਤੀਸ਼ੀਲਤਾ ਲਾਜ਼ਮੀ ਤੌਰ ’ਤੇ ਹੇਠ ਲਿਖੀ ਹੈ :

- ਨਵੇਂ ਲਾਂਚ ਅਤੇ ਮੌਜੂਦਾ ਘਰਾਂ ਦੇ ਨਵੀਨੀਕਰਨ ਵਿਚ ਮੁੱਖ ਤੌਰ ’ਤੇ ਉਨ੍ਹਾਂ ਸੁਵਿਧਾਵਾਂ ’ਤੇ ਧਿਆਨ ਕੇਂਦ੍ਰਿਤ ਕੀਤਾ ਗਿਆ ਹੈ ਜੋ ਮਹਿੰਗੀਆਂ ਹਨ ਅਤੇ ਇਸ ਕਾਰਨ ਵਿਕਰੀ ਮੁੱਲ ਵੀ ਵੱਧ ਜਾਂਦਾ ਹੈ।

- ਸੁਵਿਧਾਵਾਂ ਦੇ ਕਾਰਨ, ਕੀਮਤਾਂ ਦੇ ਸੰਦਰਭ ਵਿਚ ਨਵੀਆਂ ਅਤੇ ਪੁਰਾਣੀਆਂ ਸੰਪਤੀਆਂ ਵਿਚ ਸਪੱਸ਼ਟ ਫਰਕ ਹੈ।

- ਨਵੀਆਂ ਕਮਿਊਨਿਟੀਆਂ ਵਿਚ ਸੇਵਾ ਫੀਸ ਵਧ ਗਈ ਹੈ ਜਦਕਿ ਖੇਤਰ ਘੱਟ ਗਿਆ ਹੈ ਅਤੇ ਸਭ ਤੋਂ ਮਹੱਤਵਪੂਰਨ ਗੱਲ, ਹੁਣ ਵੱਧ ਮਾਤਰਾ ਦੇ ਨਾਲ-ਨਾਲ ਘੱਟ ਅਤੇ ਲੰਬੇ ਸਮੇਂ ਵਾਲੇ ਭੁਗਤਾਨਾਂ ਦੇ ਨਾਲ-ਨਾਲ ਨਿੱਜੀ ਖੇਤਰ ਦੇ ਡਿਵੈਲਪਰਾਂ ਕੋਲ ਸਟੀਕਰ ਕੀਮਤ ’ਤੇ 40-50 ਫੀਸਦੀ ਤੱਕ ਦੀ ਛੋਟ ‘ਤੇ ‘ਨਕਦ ਯੂਨਿਟ’ ਦੀ ਪੇਸ਼ਕਸ਼ ਕਰਨ ਦੀ ਵੱਧ ਸਮਰੱਥਾ ਵੀ ਆ ਗਈ ਹੈ।

ਇਸ ਸਾਰੀ ਗੱਲ ਦਾ ਮਤਲਬ ਇਹ ਹੈ ਕਿ ਵਿਚਾਰ-ਵਟਾਂਦਰੇ ਦਾ ਧਿਆਨ ਵਿਸ਼ਲੇਸ਼ਣ ਨੂੰ ਨਕਾਰਨ ’ਤੇ ਕੇਂਦ੍ਰਿਤ ਨਹੀਂ ਹੋਣਾ ਚਾਹੀਦਾ (ਸਾਡੇ ਕੋਲ ਪਹਿਲਾਂ ਹੀ ਬਹੁਤ ਸਾਰੇ ਨਕਾਰਾਤਮਕ ਲੋਕ ਹਨ) ਸਗੋਂ ਕਮਿਊਨਿਟੀ-ਵਿਆਪਕ ਨਜ਼ਰੀਏ ’ਤੇ ਹੋਰ ਸੂਖਮ ਵਿਸ਼ਲੇਸ਼ਣ ਪੇਸ਼ ਕੀਤਾ ਜਾਣਾ ਚਾਹੀਦਾ ਹੈ, ਜਿਸ ਵਿਚ ਦੇਖਿਆ ਜਾਵੇ ਕਿ ਕਿੱਥੇ ਸਪਲਾਈ-ਮੰਗ ਵਿਚ ਵੱਧ ਅਸੰਤੁਲਨ ਹੈ ਅਤੇ ਆਕਰਸ਼ਕ ਕੀਮਤ ਨਿਰਧਾਰਨ ਦੇ ਖੁੱਲ੍ਹਣ ’ਤੇ ਨਿਵੇਸ਼ਕਾਂ ਲਈ ਕਿੱਥੇ ਮੌਕੇ ਹੋ ਸਕਦੇ ਹਨ।

ਇਹ ਗੱਲ ਖੁਦਰਾ ਨਿਵੇਸ਼ਕਾਂ ਦੇ ਨਾਲ-ਨਾਲ ਸੰਸਥਾ ਆਧਾਰਿਤ ਨਿਵੇਸ਼ਕਾਂ ਲਈ ਵੀ ਸੱਚ ਹੈ। ਜਿੱਥੇ ਖੁਦਰਾ ਅਤੇ ਮਹਿਮਾਨਦਾਰੀ ਸੰਪਤੀਆਂ ਦੀ ਮੰਗ ਵਧੀ ਹੈ, ਉੱਥੇ ਕੁਝ ਲਗਜ਼ਰੀ ਹੋਟਲ ਸੰਪਤੀਆਂ ਲਈ ‘ਡੱਚ ਨਿਲਾਮੀ’ ਪ੍ਰਕਿਰਿਆ ਵੀ ਚੱਲ ਰਹੀ ਹੈ। ਬਾਜ਼ਾਰ ਦੇ ਆਕਾਰ ਦੇ ਤੇਜ਼ੀ ਨਾਲ ਵਧਣ ਨਾਲ ਇਹ ਜ਼ਰੂਰੀ ਹੋ ਗਿਆ ਹੈ ਕਿ ਅੰਕੜਿਆਂ ਦਾ ਵਿਸ਼ਲੇਸ਼ਣ ਕਰਨ ਦੇ ਅਨੇਕ ਤਰੀਕੇ ਹੋਣ। ਇਸ ਨਜ਼ਰੀਏ ਤੋਂ, ਫਿਚ ਦਾ ਵਿਸ਼ਲੇਸ਼ਣ ਅੰਤਰਰਾਸ਼ਟਰੀ ਰਿਪੋਰਟਾਂ ਦੀ ਲੜੀ ’ਚ ਸਿਰਫ ਪਹਿਲਾ ਵਿਸ਼ਲੇਸ਼ਣ ਹੈ, ਜਿਸ ਦੇ ਗੁਣਾਂ ਅਤੇ ਇਸ ਵਿਚ ਸਮਾਏ ਮੌਕਿਆਂ ਦੇ ਆਧਾਰ ’ਤੇ ਵਿਚਾਰ-ਵਟਾਂਦਰਾ ਹੋਣਾ ਚਾਹੀਦਾ ਹੈ।

ਸਮੀਰ ਲਖਾਨੀ