ਵਿਰੋਧੀ ਕਬਜ਼ੇ ’ਤੇ ਸੁਪਰੀਮ ਕੋਰਟ ਦਾ ਅਹਿਮ ਫੈਸਲਾ

ਜੇ ਤੁਸੀਂ ਆਪਣੇ ਮਕਾਨ ’ਚ ਕਿਸੇ ਨੂੰ ਕਿਰਾਏਦਾਰ ਰੱਖਦੇ ਹੋ ਤਾਂ ਬਾਕਾਇਦਾ ਤੁਸੀਂ 11 ਮਹੀਨਿਆਂ ਲਈ ਐਗਰੀਮੈਂਟ ਕਰਦੇ ਹੋ। ਅਜਿਹਾ ਇਸ ਲਈ ਕੀਤਾ ਜਾਂਦਾ ਹੈ ਕਿ ਇਸ ਮਿਆਦ ਦਰਮਿਆਨ ਤੁਸੀਂ ਕਿਰਾਏਦਾਰ ਦੀ ਨੀਅਤ ਤੋਂ ਵਾਕਿਫ ਹੋ ਜਾਓ। ਜੇ ਉਸ ਦਾ ਰਹਿਣ-ਸਹਿਣ ਠੀਕ ਲੱਗੇ ਤਾਂ ਤੁਸੀਂ ਇਸ ਐਗਰੀਮੈਂਟ ਨੂੰ ਅਗਲੇ 11 ਮਹੀਨਿਆਂ ਲਈ ਵਧਾ ਵੀ ਸਕਦੇ ਹੋ ਪਰ ਕੋਈ ਵੀ ਮਕਾਨ ਮਾਲਕ ਕਿਸੇ ਵੀ ਕਿਰਾਏਦਾਰ ਨੂੰ ਲੰਬੇ ਸਮੇਂ ਤੱਕ ਆਪਣੇ ਮਕਾਨ ’ਚ ਰਹਿਣ ਨਹੀਂ ਦਿੰਦਾ। ਇਸ ਪਿਛਲਾ ਕਾਰਨ ਹੈ ਵਿਰੋਧੀ ਕਬਜ਼ਾ ਜਾਂ ‘ਐਡਵਰਸ ਪੋਜ਼ੈੱਸ਼ਨ’ ਕਾਨੂੰਨ। ਇਸ ਕਾਨੂੰਨ ਤਹਿਤ ਜੇ ਕੋਈ ਵਿਅਕਤੀ ਕਿਸੇ ਮਕਾਨ ਜਾਂ ਜ਼ਮੀਨ ’ਤੇ 12 ਸਾਲ ਜਾਂ ਉਸ ਤੋਂ ਵੱਧ ਤੱਕ ਰਹਿੰਦਾ ਹੈ ਜਾਂ ਉਸ ਥਾਂ ’ਤੇ ਉਸ ਦਾ ਕਬਜ਼ਾ ਹੁੰਦਾ ਹੈ ਤਾਂ ਵਿਰੋਧੀ ਕਬਜ਼ਾ ਕਾਨੂੰਨ ਤਹਿਤ ਉਹ ਵਿਅਕਤੀ ਉਸ ਥਾਂ ’ਤੇ ਆਪਣੇ ਮਾਲਕਾਨਾ ਹੱਕ ਦਾ ਦਾਅਵਾ ਕਰ ਸਕਦਾ ਹੈ ਪਰ ਹਾਲ ਹੀ ’ਚ ਦੇਸ਼ ਦੀ ਸੁਪਰੀਮ ਕੋਰਟ ਨੇ ਵਿਰੋਧੀ ਕਬਜ਼ੇ ਨੂੰ ਲੈ ਕੇ ਮਕਾਨ ਮਾਲਕ ਅਤੇ ਕਿਰਾਏਦਾਰ ਦੇ ਸਬੰਧ ’ਚ ਇਕ ਵੱਡਾ ਫੈਸਲਾ ਦਿੱਤਾ ਹੈ।

ਜਦ ਵੀ ਕਦੀ ਅਸੀਂ ਕੋਈ ਮਕਾਨ ਜਾਂ ਜ਼ਮੀਨ ਖਰੀਦਦੇ ਹਾਂ ਤਾਂ ਇਸ ਗੱਲ ਨੂੰ ਯਕੀਨੀ ਕਰ ਲੈਂਦੇ ਹਾਂ ਕਿ ਜੋ ਵੀ ਵਿਅਕਤੀ ਸਾਨੂੰ ਆਪਣਾ ਮਕਾਨ ਜਾਂ ਆਪਣੀ ਜ਼ਮੀਨ ਵੇਚ ਰਿਹਾ ਹੈ ਉਹੀ ਉਸ ਦਾ ਮਾਲਕ ਹੈ ਅਤੇ ਉਹ ਪ੍ਰਾਪਰਟੀ ਉਸ ਦੇ ਕਬਜ਼ੇ ’ਚ ਹੈ ਪਰ ਜੇ ਕੋਈ ਤੁਹਾਨੂੰ ਹਨੇਰੇ ’ਚ ਰੱਖ ਕੇ ਕੋਈ ਝਗੜੇ ਵਾਲੀ ਜ਼ਮੀਨ ਵੇਚ ਦੇਵੇ ਤਾਂ ਤੁਸੀਂ ਠੱਗਿਆ ਮਹਿਸੂਸ ਕਰੋਗੇ। ਅਜਿਹਾ ਹੀ ਕੁਝ ਬ੍ਰਿਜ ਨਾਰਾਇਣ ਸ਼ੁਕਲਾ ਨਾਲ ਹੋਇਆ। 1966 ’ਚ ਉੱਤਰ ਪ੍ਰਦੇਸ਼ ’ਚ ਹਰਦੋਈ ’ਚ ਸ਼ੁਕਲਾ ਨੇ ਇਕ ਜ਼ਮੀਨ ਰਾਏ ਬਹਾਦੁਰ ਮੋਹਨ ਲਾਲ ਕੋਲੋਂ ਖਰੀਦੀ। ਜਦੋਂ 1975 ’ਚ ਉਹ ਉਸ ਜ਼ਮੀਨ ’ਤੇ ਕੁਝ ਨਿਰਮਾਣ ਕਰਨ ਲੱਗੇ ਤਾਂ ਉਨ੍ਹਾਂ ਨੂੰ ਨਿਰਮਾਣ ਕਰਨ ਤੋਂ ਸੁਦੇਸ਼ ਕੁਮਾਰ ਨੇ ਇਹ ਕਹਿ ਕੇ ਰੋਕ ਦਿੱਤਾ ਕਿ ਇਸ ਜ਼ਮੀਨ ਦੀ ਮਲਕੀਅਤ ਅਤੇ ਕਬਜ਼ੇ ਨੂੰ ਲੈ ਕੇ ਇਕ ਵਿਵਾਦ 1944 ਤੋਂ ਚੱਲ ਰਿਹਾ ਹੈ। ਇਸ ਕਾਰਨ ਵਿਰੋਧੀ ਕਬਜ਼ਾ ਕਾਨੂੰਨ ਤਹਿਤ ਉਹ ਜ਼ਮੀਨ ਸੁਦੇਸ਼ ਕੁਮਾਰ ਦੇ ਕਬਜ਼ੇ ’ਚ ਹੈ। ਮਾਮਲਾ ਜ਼ਿਲਾ ਅਦਾਲਤ ’ਚ ਪਹੁੰਚਿਆ ਅਤੇ ਫੈਸਲਾ ਬ੍ਰਿਜ ਨਾਰਾਇਣ ਸ਼ੁਕਲਾ ਦੇ ਹੱਕ ’ਚ ਆਇਆ। ਇਸ ਫੈਸਲੇ ਵਿਰੁੱਧ ਸੁਦੇਸ਼ ਕੁਮਾਰ ਇਲਾਹਾਬਾਦ ਹਾਈ ਕੋਰਟ ਗਏ ਜਿੱਥੇ ਫੈਸਲਾ ਉਨ੍ਹਾਂ ਦੇ ਹੱਕ ’ਚ ਆਇਆ।

ਜਿਵੇਂ ਹੀ ਇਹ ਮਾਮਲਾ ਸੁਪਰੀਮ ਕੋਰਟ ਤੱਕ ਪਹੁੰਚਿਆ ਤਾਂ ਕੋਰਟ ਨੇ ਇਹ ਗੱਲ ਸਪੱਸ਼ਟ ਕਰ ਦਿੱਤੀ ਕਿ ਮਕਾਨ ਮਾਲਕ ਤੇ ਕਿਰਾਏਦਾਰ ਦੇ ਝਗੜੇ ’ਚ ਵਿਰੋਧੀ ਕਬਜ਼ਾ ਕਾਨੂੰਨ ਲਾਗੂ ਨਹੀਂ ਹੁੰਦਾ। ਇਸ ਮਾਮਲੇ ’ਚ ਕੋਰਟ ਨੇ 3 ਅਹਿਮ ਗੱਲਾਂ ਕਹੀਆਂ। ਪਹਿਲੀ ਇਹ ਕਿ ਜਿਸ ਵੀ ਵਿਅਕਤੀ ਨੇ ਜ਼ਮੀਨ ਨੂੰ ਉਸ ਦੀ ਕੀਮਤ ਅਦਾ ਕਰ ਕੇ ਆਪਣੇ ਸੌਦੇ ਨੂੰ ਰਜਿਸਟਰ ਕਰਵਾਇਆ ਹੈ, ਉਹੀ ਉਸ ਦਾ ਮਾਲਕ ਹੈ। ਕਿਰਾਏਦਾਰ ਤੇ ਮਕਾਨ ਮਾਲਕ ਦੇ ਪੁਰਾਣੇ ਚੱਲਦੇ ਆ ਰਹੇ ਝਗੜੇ ’ਚ ਕਿਰਾਏਦਾਰ ਮਾਲਕ ਕਦੀ ਨਹੀਂ ਹੋ ਸਕਦਾ। ਇਸ ਇਤਿਹਾਸਕ ਫੈਸਲੇ ’ਚ ਦੂਜੀ ਅਹਿਮ ਗੱਲ ਇਹ ਕਹੀ ਗਈ ਕਿ ਇਸ ਝਗੜੇ ਅਨੁਸਾਰ ਜੋ ਕਿਰਾਏਦਾਰ ਉਸ ਜ਼ਮੀਨ ’ਤੇ ਕਾਬਜ਼ ਹੈ, ਉਸ ਨੇ ਹਾਈ ਕੋਰਟ ’ਚ ਇਹ ਤਰਕ ਦਿੱਤਾ ਕਿ ਉਹ 1944 ਤੋਂ ਉਸ ਜ਼ਮੀਨ ਦੇ ਕਿਰਾਏਦਾਰ ਹਨ। ਇਸ ਲਈ ਉਨ੍ਹਾਂ ’ਤੇ ਵਿਰੋਧੀ ਕਬਜ਼ੇ ਦਾ ਕਾਨੂੰਨ ਲਾਗੂ ਹੁੰਦਾ ਹੈ। ਹਾਈ ਕੋਰਟ ਨੇ ਵੀ ਇਸ ਤਰਕ ਨੂੰ ਮੰਨ ਲਿਆ ਪਰ ਸੁਪਰੀਮ ਕੋਰਟ ਵੱਲੋਂ ਹਾਈ ਕੋਰਟ ਦੇ ਇਸ ਤਰਕ ਨੂੰ ਗਲਤ ਕਰਾਰ ਦਿੱਤਾ ਗਿਆ ਤੇ ਇਹ ਗੱਲ ਸਪੱਸ਼ਟ ਕਰ ਦਿੱਤੀ ਗਈ ਕਿ ਅਜਿਹਾ ਕੋਈ ਕਾਨੂੰਨ ਕਿਰਾਏਦਾਰ ’ਤੇ ਲਾਗੂ ਨਹੀਂ ਹੁੰਦਾ।

ਅਸਲ ’ਚ ਜਦ ਵੀ ਕੋਈ ਵਿਅਕਤੀ ਕਿਸੇ ਪ੍ਰਾਪਰਟੀ ’ਤੇ ਕਿਰਾਏਦਾਰ ਬਣ ਕੇ ਰਹਿੰਦਾ ਹੈ ਤਾਂ ਉਸ ਸਥਿਤੀ ’ਚ ਵਿਰੋਧੀ ਕਬਜ਼ੇ ਦਾ ਕਾਨੂੰਨ ਲਾਗੂ ਇਸ ਲਈ ਨਹੀਂ ਹੁੰਦਾ ਕਿਉਂਕਿ ਉਹ ਇਕ ਰਜ਼ਾਮੰਦੀ ਨਾਲ ਕੀਤੇ ਗਏ ਕਰਾਰ ਤਹਿਤ ਉੱਥੇ ਰਹਿੰਦਾ ਹੈ ਭਾਵ ਮਕਾਨ ਮਾਲਕ ਨੂੰ ਇਸ ਗੱਲ ਨਾਲ ਕੋਈ ਇਤਰਾਜ਼ ਨਹੀਂ ਹੁੰਦਾ ਕਿ ਉਸ ਦੀ ਪ੍ਰਾਪਰਟੀ ’ਤੇ ਕੋਈ ਵਿਅਕਤੀ ਕਿਰਾਇਆ ਦੇ ਕੇ ਰਹਿ ਰਿਹਾ ਹੈ। ਇਸ ਲਈ ਕੋਈ ਵੀ ਕਿਰਾਏਦਾਰ ਜਦੋਂ ਤੱਕ ਆਪਣੇ ਮਕਾਨ ਮਾਲਕ ਨਾਲ ਕੀਤੇ ਗਏ ਕਰਾਰ ਦਾ ਪਾਲਣ ਕਰ ਰਿਹਾ ਹੈ ਅਤੇ ਨਿਯਮਿਤ ਤੌਰ ’ਤੇ ਕਿਰਾਇਆ ਦੇ ਰਿਹਾ ਹੈ ਤਾਂ ਉਹ ਕਿੰਨੇ ਵੀ ਸਮੇਂ ਤੱਕ ਉਸ ਪ੍ਰਾਪਰਟੀ ’ਤੇ ਰਹਿ ਸਕਦਾ ਹੈ। ਜੇ ਉਹ ਕਿਰਾਏਦਾਰ ਕਰਾਰ ਦੇ ਨਿਯਮ ਅਤੇ ਸ਼ਰਤਾਂ ਦਾ ਪਾਲਣ ਨਹੀਂ ਕਰ ਰਿਹਾ ਤਾਂ ਉਸ ਸਥਿਤੀ ’ਚ ਮਕਾਨ ਮਾਲਕ ਉਸ ਨੂੰ ਨੋਟਿਸ ਦੇ ਕੇ ਪ੍ਰਾਪਰਟੀ ਖਾਲੀ ਕਰਵਾ ਸਕਦਾ ਹੈ। ਠੀਕ ਇਸੇ ਤਰ੍ਹਾਂ ਸੁਪਰੀਮ ਕੋਰਟ ਨੇ ਇਸ ਮਾਮਲੇ ’ਚ ਵੀ ਇਹ ਗੱਲ ਸਪੱਸ਼ਟ ਕਰ ਦਿੱਤੀ ਕਿ ਸੁਦੇਸ਼ ਕੁਮਾਰ ਉਸ ਜ਼ਮੀਨ ’ਤੇ ਜ਼ਮੀਨ ਦੇ ਮਾਲਕ ਦੀ ਮਰਜ਼ੀ ਨਾਲ ਇਕ ਕਿਰਾਏਦਾਰ ਦੀ ਹੈਸੀਅਤ ’ਚ ਸੀ ਜਿਸ ’ਤੇ ਕਿਸੇ ਗੱਲ ਨੂੰ ਲੈ ਕੇ ਝਗੜਾ ਹੋਇਆ। ਇਸ ਲਈ ਇਸ ਮਾਮਲੇ ’ਚ ਵਿਰੋਧੀ ਕਬਜ਼ੇ ਦਾ ਕਾਨੂੰਨ ਲਾਗੂ ਨਹੀਂ ਹੁੰਦਾ।

ਇਸ ਫੈਸਲੇ ’ਚ ਸੁਪਰੀਮ ਕੋਰਟ ਵੱਲੋਂ ਤੀਜੀ ਅਹਿਮ ਗੱਲ ਇਹ ਕਹੀ ਗਈ ਕਿ ਇਸ ਝਗੜੇ ’ਚ ਸਮਾਂ-ਹੱਦ (ਟਾਈਮ ਬਾਰ) ਵੀ ਲਾਗੂ ਨਹੀਂ ਹੁੰਦੀ। ਜਦ 1966 ’ਚ ਇਸ ਜ਼ਮੀਨ ਦਾ ਸੌਦਾ ਹੋਇਆ ਉਸ ਦਿਨ ਤੋਂ 12 ਸਾਲ ਦੇ ਅੰਦਰ ਹੀ ਇਹ ਮਾਮਲਾ ਕੋਰਟ ਦੇ ਸਾਹਮਣੇ ਆਇਆ ਤਾਂ ਸਮਾਂ-ਹੱਦ ਦਾ ਨਿਯਮ ਲਾਗੂ ਨਹੀਂ ਹੋਵੇਗਾ। ਸੁਦੇਸ਼ ਕੁਮਾਰ ਦਾ ਇਹ ਦਾਅਵਾ ਕਿ ਕਿਉਂਕਿ ਇਹ ਜ਼ਮੀਨੀ ਝਗੜਾ 1944 ਤੋਂ ਚੱਲ ਰਿਹਾ ਹੈ, ਇਸ ਲਈ ਇਸ ’ਤੇ ਸਮਾਂ-ਹੱਦ ਲਾਗੂ ਹੋਵੇਗੀ, ਇਹ ਗਲਤ ਹੈ। ਸੁਪਰੀਮ ਕੋਰਟ ਨੇ ਇਹ ਸਪੱਸ਼ਟ ਕਰ ਦਿੱਤਾ ਕਿ ਜਿਸ ਮਿਤੀ ਨੂੰ ਕਿਸੇ ਜ਼ਮੀਨ ਦਾ ਸੌਦਾ ਹੁੰਦਾ ਹੈ ਉਸ ਦਿਨ ਤੋਂ 12 ਸਾਲ ਦੇ ਅੰਦਰ ਜੇਕਰ ਕੋਈ ਉਸ ’ਤੇ ਹੋਏ ਕਬਜ਼ੇ ਨੂੰ ਲੈ ਕੇ ਇਤਰਾਜ਼ ਜ਼ਾਹਿਰ ਨਾ ਕਰੇ ਤਾਂ ਸਿਰਫ ਉਸ ਸਥਿਤੀ ’ਚ ਵਿਰੋਧੀ ਕਬਜ਼ਾ ਜਾਂ ‘ਐਡਵਰਸ ਪੋਜ਼ੈੱਸ਼ਨ’ ਕਾਨੂੰਨ ਲਾਗੂ ਹੋ ਸਕਦਾ ਹੈ।

ਜਨਵਰੀ 2024 ਦੇ ਸੁਪਰੀਮ ਕੋਰਟ ਦੇ ਇਸ ਇਤਿਹਾਸਕ ਫੈਸਲੇ ਨਾਲ ਸਾਰੇ ਮਕਾਨ ਮਾਲਕਾਂ ਤੇ ਕਿਰਾਏਦਾਰਾਂ ਦਰਮਿਆਨ ਇਕ ਚੰਗਾ ਸੁਨੇਹਾ ਗਿਆ ਹੈ। ਇਸ ਫੈਸਲੇ ਨੇ ਸਪੱਸ਼ਟ ਕਰ ਦਿੱਤਾ ਹੈ ਕਿ ਕਿਹੜੇ ਹਾਲਾਤ ’ਚ ਵਿਰੋਧੀ ਕਬਜ਼ੇ ਦਾ ਕਾਨੂੰਨ ਲਾਗੂ ਹੋਵੇਗਾ। ਹੁਣ ਹਰ ਮਕਾਨ ਮਾਲਕ ਅਤੇ ਕਿਰਾਏਦਾਰ ਨੂੰ ਸਾਲਾਂ ਤੋਂ ਚੱਲੇ ਆ ਰਹੇ ਦਸਤੂਰ ਨੂੰ ਵੀ ਤਿਆਗ ਦੇਣਾ ਚਾਹੀਦਾ ਹੈ ਜਿੱਥੇ ਉਹ ਆਪਣੇ ਕਰਾਰ ਰਜਿਸਟਰ ਨਹੀਂ ਕਰਵਾਉਂਦੇ ਸਨ। ਜੇ ਉਹ ਆਪਣੇ ਕਰਾਰ ਰਜਿਸਟਰ ਕਰਵਾ ਲੈਣਗੇ ਤਾਂ ਇਸ ਫੈਸਲੇ ਪਿੱਛੋਂ ਉਨ੍ਹਾਂ ਨੂੰ ਫਜ਼ੂਲ ਦੇ ਕੋਰਟ-ਕਚਹਿਰੀ ਤੋਂ ਵੀ ਨਿਜਾਤ ਮਿਲ ਜਾਵੇਗੀ। ਮਕਾਨ ਮਾਲਕ ਅਤੇ ਕਿਰਾਏਦਾਰ ਜੇ ਇਕ-ਦੂਜੇ ਦਾ ਸਨਮਾਨ ਕਰਨ ਤਾਂ ਬਿਨਾਂ ਕਿਸੇ ਝਗੜੇ ਦੇ ਲੰਬੇ ਸਮੇਂ ਤੱਕ ਆਪਣਾ ਰਿਸ਼ਤਾ ਬਣਾਈ ਰੱਖ ਸਕਦੇ ਹਨ।

ਰਜਨੀਸ਼ ਕਪੂਰ