ਜੰਮੂ-ਕਸ਼ਮੀਰ ’ਚ ਜਾਇਦਾਦ ਖਰੀਦਣ ਦੀ ਜਲਦਬਾਜ਼ੀ ਨਾ ਕਰੋ

ਡੀ. ਸੰਘਵੀ
ਹੁਣ ਜਦੋਂ ਧਾਰਾ-35ਏ ਇਕ ਅਜਿਹਾ ਕਾਨੂੰਨ, ਜੋ ਜੰਮੂ-ਕਸ਼ਮੀਰ ਦੇ ਗੈਰ-ਨਿਵਾਸੀਆਂ ਨੂੰ ਸੂਬੇ ਵਿਚ ਜਾਇਦਾਦ ਖਰੀਦਣ ਤੋਂ ਵਾਂਝਾ ਕਰਦਾ ਸੀ, ਨੂੰ ਰੱਦ ਕਰ ਦਿੱਤਾ ਗਿਆ ਹੈ, ਤਾਂ ਦੂਜੇ ਸੂਬਿਆਂ ਦੇ ਲੋਕ ਨਵੇਂ ਨੱਕਾਸ਼ੀਦਾਰ ਕੇਂਦਰੀ ਸ਼ਾਸਿਤ ਪ੍ਰਦੇਸ਼ ’ਚ ਅਚੱਲ ਜਾਇਦਾਦ ਦੇ ਮਾਲਕ ਬਣ ਸਕਦੇ ਹਨ। ਹਾਲਾਂਕਿ ਨਿਵੇਸ਼ਕਾਂ ਲਈ ਇਸ ਕਦਮ ਬਾਰੇ ਬਹੁਤ ਸਪੱਸ਼ਟਤਾ ਨਹੀਂ ਹੈ। ਧਾਰਾ-35ਏ ਦੇ ਖਤਮ ਹੋਣ ਦੇ 2 ਦਿਨ ਬਾਅਦ ਭਾਜਪਾ ਨੇਤਾ ਨਿਰਮਲ ਸਿੰਘ ਨੇ ਕਿਹਾ ਕਿ ਕੇਂਦਰ ਸਰਕਾਰ ਜੰਮੂ-ਕਸ਼ਮੀਰ ਲਈ ਇਕ âਡੋਮੀਸਾਈਲ ਵਰਗੇ ਬਦਲ ਦਾ ਪ੍ਰਸਤਾਵ ਕਰੇਗੀ। ਇਸ ਦਾ ਮਤਲਬ ਇਹ ਹੈ ਕਿ ਜੇ. ਐਂਡ ਕੇ. ਨਿਵਾਸੀਆਂ ਦੇ ਹਿੱਤਾਂ ਦੀ ਰੱਖਿਆ ਲਈ ਬਾਹਰੀ ਲੋਕਾਂ ਨੂੰ ਖੇਤੀਯੋਗ ਜ਼ਮੀਨ ਖਰੀਦਣ ਦੀ ਇਜਾਜ਼ਤ ਨਹੀਂ ਦਿੱਤੀ ਜਾਵੇਗੀ। ਕ੍ਰੇਡਾਈ ਗਾਜ਼ੀਆਬਾਦ, ਜੋ ਇਕ ਉਦਯੋਗ ਬਾਡੀ ਹੈ, ਦੇ ਪ੍ਰਧਾਨ ਅਤੇ ਦਿੱਲੀ ਸਥਿਤ ਰੀਅਲ ਅਸਟੇਟ ਫਰਮ ਐੱਸ. ਜੀ. ਐਸਟੇਟਸ ਦੇ ਡਾਇਰੈਕਟਰ ਗੌਰਵ ਗੁਪਤਾ ਦਾ ਕਹਿਣਾ ਹੈ ਕਿ ਕਈ ਲੋਕਾਂ ਨੇ ਜੰਮੂ-ਕਸ਼ਮੀਰ ’ਚ ਇਕ ਘਰ ਬਣਾਉਣ ਦਾ ਸੁਪਨਾ ਦੇਖਿਆ ਹੈ ਪਰ ਵਿਸ਼ੇਸ਼ ਸਥਿਤੀ ਦੇ ਕਾਰਣ ਉਹ ਅਜਿਹਾ ਕਰਨ ਦੇ ਸਮਰੱਥ ਨਹੀਂ ਸਨ। ਹੁਣ ਬਾਜ਼ਾਰ ਖੁੱਲ੍ਹਾ ਹੈ ਅਤੇ ਰੀਅਲ ਅਸਟੇਟ ਦੀਆਂ ਕੀਮਤਾਂ ਇਸ ਖੇਤਰ ’ਚ ਵਧਣਗੀਆਂ। ਜੇਕਰ ਤੁਸੀਂ ਅਸਲ ’ਚ ਯੂ. ਟੀ. ਵਿਚ ਜਾਇਦਾਦ ਖਰੀਦਣ ਵਿਚ ਰੁਚੀ ਰੱਖਦੇ ਹੋ ਤਾਂ ਕੀ ਤੁਹਾਨੂੰ ਪਹਿਲਾਂ ਹੀ ਇਸ ਦਾ ਲਾਭ ਉਠਾਉਣਾ ਚਾਹੀਦਾ ਹੈ ਜਾਂ ਕੀ ਤੁਹਾਨੂੰ ਇਸ ਦੀ ਉਡੀਕ ਕਰਨੀ ਚਾਹੀਦੀ ਹੈ?

ਮੌਜੂਦਾ ਸਥਿਤੀ

ਮਾਹਿਰਾਂ ਨੇ ਕਿਹਾ ਕਿ ਇਨ੍ਹਾਂ ਸਾਰੀਆਂ ਅਸਪੱਸ਼ਟਤਾਵਾਂ ਨੂੰ ਦੂਰ ਕਰਨ ਲਈ ਇਕ ਲੰਮਾ ਸਮਾਂ ਲੱਗੇਗਾ ਕਿਉਂਕਿ ਜੰਮੂ-ਕਸ਼ਮੀਰ ਇਕ ਅਤਿਅੰਤ ਨਾਜ਼ੁਕ ਖੇਤਰ ਹੈ। ਰੀਅਲ ਅਸਟੇਟ ਕੰਸਲਟੈਂਸੀ ਫਰਮ ਅਨਾਰਕਲੀ ਪ੍ਰਾਪਰਟੀ ਕੰਸਲਟੈਂਟਸ ਪ੍ਰਾਈਵੇਟ ਲਿਮਟਿਡ ਦੇ ਪ੍ਰਧਾਨ ਅਨੁਜ ਪੁਰੀ ਨੇ ਕਿਹਾ ਕਿ ਇਹ ਖੇਤਰ ਦਹਾਕਿਆਂ ਤੋਂ ਵਾਦ-ਵਿਵਾਦ ਵਾਲਾ ਰਿਹਾ ਹੈ। ਕੋਈ ਵੀ ਪੱਖ ਉਥੇ ‘ਵੇਟ ਐਂਡ ਵਾਚ’ ਮੋਡ ’ਚ ਨਿਵੇਸ਼ ਕਰਨ ਵਿਚ ਦਿਲਚਸਪੀ ਰੱਖੇਗਾ। ਉਨ੍ਹਾਂ ਕਿਹਾ ਕਿ ਸਿਆਸੀ ਦ੍ਰਿਸ਼ ਅਗਲੇ ਕੁਝ ਮਹੀਨਿਆਂ ਵਿਚ ਕਿਵੇਂ ਸਾਹਮਣੇ ਆਉਂਦਾ ਹੈ, ਇਸ ’ਤੇ ਬਹੁਤ ਕੁਝ ਨਿਰਭਰ ਕਰਦਾ ਹੈ।

ਰੀਅਲ ਅਸਟੇਟ ਗਤੀਵਿਧੀ ਅਤੀਤ ’ਚ ਜੰਮੂ-ਕਸ਼ਮੀਰ ’ਚ ਸੀਮਤ ਰਹੀ ਹੈ ਕਿਉਂਕਿ ਸਰਹੱਦ ਪਾਰੋਂ ਸੰਘਰਸ਼ ਦੇ ਕਾਰਣ ਇਹ ਖੇਤਰ ਅਸੁਰੱਖਿਅਤ ਹੈ। ਪੁਰੀ ਨੇ ਕਿਹਾ, ‘‘ਆਰਟੀਕਲ 370 ਅਤੇ 35ਏ ਦੀ ਸਮਾਪਤੀ ਤੋਂ ਬਾਅਦ ਵੀ ਇਹ ਕੁਝ ਸਮੇਂ ਲਈ ਸਿਆਸੀ ਤੌਰ ’ਤੇ ਵਾਦ-ਵਿਵਾਦ ਵਾਲਾ ਰਹੇਗਾ ਅਤੇ ਇਸ ਵਿਚ ਸਪੱਸ਼ਟਤਾ ਅਤੇ ਨਿਸ਼ਚਿਤਤਾ ਆਉਣ ਤਕ ਕਿਸੇ ਵੀ ਨਿਵੇਸ਼ ਦੀ ਸੰਭਾਵਨਾ ਪਰ੍ਹੇ ਰਹੇਗੀ।

ਅੱਗੇ ਕੀ ਹੈ

ਹਾਲਾਂਕਿ ਇਸ ਗੱਲ ’ਤੇ ਕੋਈ ਸਪੱਸ਼ਟਤਾ ਨਹੀਂ ਹੈ ਕਿ ਸਰਕਾਰ ਦੇ ਇਸ ਕਦਮ ਨਾਲ ਜੰਮੂ-ਕਸ਼ਮੀਰ ’ਚ ਨਿਵੇਸ਼ ’ਤੇ ਕੀ ਅਸਰ ਪਵੇਗਾ, ਮਾਹਿਰਾਂ ਨੂੰ ਉਮੀਦ ਹੈ ਕਿ ਅਗਲੇ ਕੁਝ ਮਹੀਨਿਆਂ ’ਚ ਜਾਇਦਾਦ ਦੀਆਂ ਕੀਮਤਾਂ ਵਧ ਸਕਦੀਆਂ ਹਨ। ਦਿੱਲੀ ਸਥਿਤ ਰੀਅਲ ਅਸਟੇਟ ਫਰਮ ਸਿਗਨੇਚਰ ਗਲੋਬਲ ਦੇ ਸਹਿ-ਸੰਸਥਾਪਕ ਅਤੇ ਪ੍ਰਧਾਨ ਅਤੇ ਰੀਅਲ ਅਸਟੇਟ, ਆਵਾਸ ਅਤੇ ਸ਼ਹਿਰੀ ਵਿਕਾਸ ’ਤੇ ਉਦਯੋਗ ਬਾਡੀ ਐਸੋਚੈਮ ਦੇ ਚੇਅਰਮੈਨ ਪ੍ਰਦੀਪ ਅਗਰਵਾਲ ਕਹਿੰਦੇ ਹਨ ਕਿ ਬਹੁਤ ਸਾਰੇ ਡਿਵੈੱਲਪਰਜ਼ ਹੁਣ ਸੰਪਤੀ ਵਿਕਾਸ ’ਚ ਸ਼ਾਮਿਲ ਹੋਣਗੇ। ਹਾਲੀਡੇ ਹੋਮਜ਼, ਕਿਰਾਏ ਦੇ ਆਵਾਸ ਅਤੇ ਦਫਤਰ ਅਤੇ ਵਪਾਰਕ ਸਥਾਨ ਹੁਣ ਇਸ ਖੇਤਰ ’ਚ ਖੁਸ਼ਹਾਲ ਹੋਣਗੇ। ਕੁਝ ਮਹੀਨਿਆਂ ਤੋਂ ਬਾਅਦ ਚੀਜ਼ਾਂ ਪੂਰੀ ਤਰ੍ਹਾਂ ਕੰਟਰੋਲ ’ਚ ਹੋਣਗੀਆਂ ਅਤੇ ਲੋਕ ਅਸਲ ਵਿਚ ਜੰਮੂ-ਕਸ਼ਮੀਰ ’ਚ ਨਿਵੇਸ਼ ਕਰਨ ਬਾਰੇ ਸੋਚ ਸਕਦੇ ਹਨ। ਕਿਫਾਇਤੀ ਆਵਾਸੀ ਯੋਜਨਾਵਾਂ ਦੇ ਨਾਲ ਅੱਗੇ ਆਉਣ ਦੀ ਲੋੜ ਹੈ ਅਤੇ ਅਸੀਂ ਯਕੀਨੀ ਤੌਰ ’ਤੇ ਇਸ ਨੂੰ ਹਾਸਿਲ ਕਰਨ ’ਚ ਯੋਗਦਾਨ ਦੇਣਾ ਚਾਹਾਂਗੇ। ਵਣਜੀ ਅਚਲ ਸੰਪਤੀ ਸੇਵਾ ਫਰਮ ਜੇ. ਐੱਲ. ਐੱਲ. ਇੰਡੀਆ ’ਚ ਮੈਨੇਜਮੈਂਟ, ਖੁਦਰਾ ਸੇਵਾਵਾਂ ਦੇ ਮੈਨੇਜਿੰਗ ਡਾਇਰੈਕਟਰ ਸ਼ੁਭਰਾਂਸ਼ੂ ਪਾਣੀ ਨੇ ਕਿਹਾ ਕਿ ਸੂਬੇ ਵਿਚ ਕਾਫੀ ਲੋਕ ਹਨ, ਜੋ ਅਚੱਲ ਜਾਇਦਾਦ ਵਿਚ ਨਿਵੇਸ਼ ਨੂੰ ਲੈ ਕੇ ਬਹੁਤ ਚੌਕਸ ਰਹੇ ਹਨ ਕਿਉਂਕਿ ਅੱਤਵਾਦ ਅਤੇ ਸਿਆਸੀ ਦ੍ਰਿਸ਼ ਬਹੁਤ ਅਨੁਕੂਲ ਨਹੀਂ ਸਨ। ਬਾਹਰੀ ਲੋਕਾਂ ਤੋਂ ਪਹਿਲਾਂ, ਮੈਨੂੰ ਲੱਗਦਾ ਹੈ ਕਿ ਇਹ ਸੂਬੇ ਦੇ ਨਿਵਾਸੀ ਹੋਣਗੇ, ਜੋ ਹੁਣ ਨਿਵੇਸ਼ ਕਰਨ ਤੋਂ ਡਰਨਗੇ ਨਹੀਂ। ਹਾਲਾਂਕਿ ਉਹ ਹੁਣ ਸੋਚਦੇ ਹਨ ਕਿ ਜੰਮੂ ’ਚ ਅਚੱਲ ਜਾਇਦਾਦ ਨੂੰ ਜੀਵਨ ਦਾ ਇਕ ਨਵਾਂ ਪੱਟਾ ਮਿਲੇਗਾ ਪਰ ਕਸ਼ਮੀਰ ਖੇਤਰ ਬਾਰੇ ਬੇਯਕੀਨੀ ਹੈ।

ਕੀ ਤੁਹਾਨੂੰ ਨਿਵੇਸ਼ ਕਰਨਾ ਚਾਹੀਦੈ

ਜੰਮੂ-ਕਸ਼ਮੀਰ ਵਿਚ ਨਿਵੇਸ਼ ਕਰਨ ਤੋਂ ਪਹਿਲਾਂ ਤੁਹਾਨੂੰ ਕਈ ਕਾਰਕਾਂ ’ਤੇ ਧਿਆਨ ਦੇਣਾ ਪਵੇਗਾ ਕਿਉਂਕਿ ਅਜੇ ਤਕ ਬੇਯਕੀਨੀ ਹੈ। ਇੰਟਰਨੈਸ਼ਨਲ ਮਨੀ ਮੈਟਰਜ਼ ਪ੍ਰਾਈਵੇਟ ਲਿਮਟਿਡ ਦੇ ਮੈਨੇਜਿੰਗ ਡਾਇਰੈਕਟਰ ਅਤੇ ਮੁੱਖ ਕਾਰਜਕਾਰੀ ਅਧਿਕਾਰੀ ਲੋਵਈ ਨਵਲਖੀ ਨੇ ਕਿਹਾ ਕਿ ਤੁਹਾਨੂੰ ਖ਼ੁਦ ਤੋਂ ਬੁਨਿਆਦੀ ਸਵਾਲ ਪੁੱਛਣੇ ਚਾਹੀਦੇ ਹਨ ਕਿ ਤੁਸੀਂ ਨਾਜਾਇਜ਼ ਕਬਜ਼ੇ ਦੇ ਵਿਰੁੱਧ ਖ਼ੁਦ ਨੂੰ ਕਿਵੇਂ ਸੰਭਾਲੋਗੇ ਜਾਂ ਜਾਇਦਾਦ ਦੀ ਮੈਨੇਜਮੈਂਟ ਕਿਵੇਂ ਕਰੋਗੇ। ਕਈ ਹੋਰ ਤਬਦੀਲੀਆਂ ਦੀ ਸੰਭਾਵਨਾ ਹੈ, ਜੋ ਕੀਮਤਾਂ ਨੂੰ ਨਾਕਾਰਾਤਮਕ ਤੌਰ ’ਤੇ ਪ੍ਰਭਾਵਿਤ ਕਰ ਸਕਦੀਆਂ ਹਨ। ਇਸ ਲਈ ਹੁਣ ਕੁਝ ਸ਼ੁਰੂਆਤੀ ਧਾਰਨਾਵਾਂ ਦੇ ਨਾਲ ਨਿਵੇਸ਼ ਕਰਨਾ ਲੰਮੇ ਸਮੇਂ ’ਚ ਸਹੀ ਨਹੀਂ ਹੋ ਸਕਦਾ ਹੈ।

ਹੋਰ ਮਾਹਿਰ ਵੀ ਸੋਚਦੇ ਹਨ ਕਿ ਤੁਹਾਨੂੰ ਅਗਲੇ ਕੁਝ ਮਹੀਨਿਆਂ ਤਕ ਉਡੀਕ ਕਰਨੀ ਚਾਹੀਦੀ ਹੈ। ਉਡੀਕ ਕਰੋ ਅਤੇ ਦੇਖੋ ਕਿ ਆਉਣ ਵਾਲੇ ਮਹੀਨਿਆਂ ’ਚ ਵਾਦੀ ਵਿਚ ਸਿਆਸੀ ਦ੍ਰਿਸ਼ ਕਿਵੇਂ ਸਾਹਮਣੇ ਆਉਂਦਾ ਹੈ। ਜੇਕਰ ਖੇਤਰ ਨਿਵਾਸੀਆਂ ਲਈ ਸੁਰੱਖਿਅਤ ਹੋ ਜਾਂਦਾ ਹੈ ਤਾਂ ਸ਼ਾਇਦ ਇਸ ਦੇ ਅਚੱਲ ਸੰਪਤੀ ਬਾਜ਼ਾਰ ਵਿਚ ਕੁਝ ਰਫਤਾਰ ਆ ਸਕਦੀ ਹੈ। ਵਿਸ਼ੇਸ਼ ਤੌਰ ’ਤੇ ਮਹਿਮਾਨ-ਨਿਵਾਜ਼ੀ ਦੇ ਖੇਤਰ ਵਿਚ ਕਿਉਂਕਿ ਇਥੇ ਮਹਿਮਾਨ-ਨਿਵਾਜ਼ੀ ਖੇਤਰ ਵਿਚ ਬਹੁਤ ਜ਼ਿਆਦਾ ਨਾ ਵਰਤੀ ਗਈ ਸਮਰੱਥਾ ਹੈ। ਪੁਰੀ ਨੇ ਕਿਹਾ ਕਿ ਕਿਸੇ ਵੀ ਖੇਤਰ ’ਚ ਕਿਸੇ ਵੀ ਅਚੱਲ ਜਾਇਦਾਦ ਦੀ ਗਤੀਵਿਧੀ ਲਈ ਕਥਿਤ ਸੁਰੱਖਿਆ ਸਭ ਤੋਂ ਮਹੱਤਵਪੂਰਨ ਹੈ।

ਇਨਵੈਸਟੋਗ੍ਰਾਫੀ ਪ੍ਰਾਈਵੇਟ ਲਿਮਟਿਡ ਦੀ ਪ੍ਰਮਾਣਿਤ ਵਿੱਤੀ ਯੋਜਨਾਕਾਰ, ਮੁੱਖ ਕਾਰਜਕਾਰੀ ਅਧਿਕਾਰੀ ਅਤੇ ਸੰਸਥਾਪਕ ਸ਼ਵੇਤਾ ਜੈਨ ਵੀ ਸੰਭਾਵਿਤ ਨਿਵੇਸ਼ਕਾਂ ਨੂੰ ਥੋੜ੍ਹੀ ਦੇਰ ਲਈ ਉਡੀਕ ਕਰਨ ਦੀ ਸਲਾਹ ਦਿੰਦੀ ਹੈ। ਜੈਨ ਨੇ ਕਿਹਾ, ‘‘ਹਾਲਾਂਕਿ ਇਹ ਇਕ ਸਾਕਾਰਾਤਮਕ ਸ਼ੁਰੂਆਤ ਹੈ ਪਰ ਇਸ ਤੋਂ ਪਹਿਲਾਂ ਕਿ ਮੈਂ ਲੋਕਾਂ ਨੂੰ ਉਨ੍ਹਾਂ ਦੇ ਪੈਸੇ ਲਗਾਉਣ ਦਾ ਸੁਝਾਅ ਦੇਵਾਂ, ਜੰਮੂ-ਕਸ਼ਮੀਰ ਵਿਚ ਸੁਰੱਖਿਆ ਅਤੇ ਕਾਨੂੰਨ ਵਿਵਸਥਾ ਦੇ ਸੰਦਰਭ ’ਚ ਬਹੁਤ ਸਾਰੀਆਂ ਚੀਜ਼ਾਂ ਕਰਨ ਦੀ ਲੋੜ ਹੈ।

ਨਵਲਖੀ ਨੇ ਕਿਹਾ ਕਿ ਜੰਮੂ-ਕਸ਼ਮੀਰ ’ਚ ਵਾਧਾ ਦੇਖਣ ਲਈ ਰੀਅਲ ਅਸਟੇਟ ਦੀ ਸੰਭਾਵਨਾ ਹੈ। ‘ਦਲੀਲੀ ਤੌਰ ’ਤੇ ਜੇਕਰ ਘੱਟ ਲੋਕ (ਜੇ. ਐਂਡ ਕੇ. ਨਿਵਾਸੀ) ਹਨ, ਜੋ ਆਪਣੀ ਅਚੱਲ ਜਾਇਦਾਦ ਵੇਚ ਸਕਦੇ ਹਨ, ਜੋ ਉਨ੍ਹਾਂ ਦੀ ਮਾਲਕੀ ’ਚ ਹੈ ਅਤੇ ਜ਼ਿਆਦਾ ਲੋਕ (ਬਾਕੀ ਭਾਰਤ) ਖਰੀਦ ਸਕਦੇ ਹਨ ਤਾਂ ਕੀਮਤਾਂ ਨੂੰ ਨਵੀਆਂ ਉਚਾਈਆਂ ਵੱਲ ਵਧਣਾ ਚਾਹੀਦਾ ਹੈ।’ ਹਾਲਾਂਕਿ ਸੌਦੇ ਲਈ ਜਲਦਬਾਜ਼ੀ ਦਿਖਾਉਣਾ ਨਾਸਮਝੀ ਹੋਵੇਗੀ। ਅਚੱਲ ਜਾਇਦਾਦ, ਘੱਟ ਰਿਟਰਨ ਅਤੇ ਦੂਰ-ਦਰਾਜ ਦੀ ਮੈਨੇਜਮੈਂਟ, ਵਿਸ਼ੇਸ਼ ਤੌਰ ’ਤੇ ਜੰਮੂ ਅਤੇ ਕਸ਼ਮੀਰ ਵਰਗੇ ਖੇਤਰ ’ਚ ਸਮੱਸਿਆਵਾਂ ਦੇ ਕਾਰਣ ਨਿਵੇਸ਼ ਦੀ ਸਲਾਹ ਨਹੀਂ ਦਿੱਤੀ ਜਾਂਦੀ। ਜੋ ਲੋਕ ਖੇਤਰ ਵਿਚ ਜਾਇਦਾਦ ਖਰੀਦਣ ’ਚ ਰੁਚੀ ਰੱਖਦੇ ਹਨ, ਉਨ੍ਹਾਂ ਨੂੰ ਬੱਦਲਾਂ ਦੇ ਹਟ ਜਾਣ ਦੀ ਉਡੀਕ ਕਰਨੀ ਚਾਹੀਦੀ ਹੈ। (ਲਾਮਿ)